累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济稳步的增长的红利,得到确定的回报!

  Q:提问:京总好。我们现自住长阳稻田三居室，市场价约450（17年420买入，基本没涨价），无贷款。工作一人在西城木樨地（日常通勤），一人在海淀西土城（无需坐班），目前无孩。环京固安一套两居，70w买入，现在市场价也就80-90w。另有子弹约100w。家庭年入60w，公积金月8000。考虑到通勤、市内房子涨价厉害，准备换房。稻田卖掉后有首房首贷资格。首付能有600w

  外地另有太原两居120w，沈阳两居40w，由于限售约两年后才能出手。选择1.固安和外地不动，贷满额度，换一套1000-1200w的2-3居优质房，兼顾自住，考虑西城广内、丰台丽泽、朝阳双井（1、10号线号线）

  选择2.换一套600-800的一般两居自住，选择西城广内或丰台丽泽。这样除了公积金没什么额外贷款。两年后出手固安和外地两套，加上存款，再买一套纯投资。请问：哪种选择更合适？稻田何时出手合适？买入时间何时合适？买入的四个区域，不考虑自住的话，从投资角度，能否给个排序？每个区域有哪些推荐小区？

  您是否有别的选择建议？或者其他买入的推荐区域？问题比较多，通过学习您的帖子梳理出来的大概思路，不知是不是正确，请京总指点！

  A:回答;您好,感谢信任!1、方案一的效率更优先,我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》写到利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,而房地产最先上涨。

  长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;未来,ZF为了刺激经济稳步的增长,至少要保证就业;各种货币、信贷、政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后慢慢的出现严重的分化潮既主城区先涨依次轮动到远郊,如果行情不是很热基本轮不到远郊就已经喘息了;

  2、关于卖出和买入,这里面同样有2个机会成本,如果想卖高价,市场热时价格更有优势,至少买家不会压的很厉害,因为买方市场和卖方市场反射出的是两种心理博弈,但同样如果卖出高价时再买入优质盘,这些盘同样在涨价,比较理想的操作方法是淡季买入看好的盘,拉长交易周期,以时间换空间,再去慢慢卖自己的盘,既市场上涨前夜买,上涨中期卖

  3、这四个区域;丰台的丽泽、双井、西城的广外还可,永丰的兑现周期比较长,并且前期的价格高,未来并不是非常看好,我的观点和其他人不同,其他人都认为海淀北部新区未来有不可想象,没错,概念总是存在的,但我关注的是利润,房产自媒体自会分析地段,这些和真正的买家是有不同的,真正的买家更多关注的是利润空间,如果我今天买入的价格过高,就代表未来的利润空间减少,这个地段再好和我有啥关系,我是靠买房赚钱的,这是最大的不同.

  丽泽的大户型存在一定的溢价,房产投资讲究效率优先原则,丰台未来能不能出坑,就看丽泽能否稳住这些已经进驻的企业,目前这一些企业都是租用的办公楼,合同期限很短,既然是租的,那就能随时搬走,互联网行业本身就是一个特殊的行业,今天此公司融资数亿美元,明天可能就不行了,从房产投资的角度大量的资金放在这样的区域有DB的性质,价值容易转移,投资房产是搭乘这座城市的经济稳步的增长和行业增长,得到确定的回报.所以大面积、大户型非硬性要求不建议买丰台,如果处于某种因素一定要买,那么靠近丽泽的还有想象空间

  双井目前是一个更适合投资的区域,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;

  广外本身学区溢价低,靠近丽泽算是利好;未来会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。这几个板块能关注的楼盘有:广外:远见明苑、朗琴园、蝶翠华庭;双井:合生国际花园、首城国际a区、A派公寓;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利;有问题可再向我提问.

  Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。

  A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，

  新房市场的成交价没有一点参考意义,市场也不会承认证券交易市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过种种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍

  这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，一定不可以投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

  Q:提问:您好！目前在考虑买房，望京大西洋新城90平紧凑两居950万和顺义和光瑞府三居800万（2024交付）哪个更具备升值空间呢？已有望京一套学区房，所以学区不是硬性要求

  A:回答:您好,感谢信任!望京属于产住结合的区,属于热门区域,龙头区域,北京的每一轮涨幅,也都是从这些区域开始轮动,主城区涨完、远郊开始涨,但远郊涨的前提是溢价洗净,现在北京90%的新区都存在溢价,北京市场上的炒房客比较少,原因是市场管控严摩擦成本高,变相给炒房的人增加了难度,不是说你有钱就能在北京炒房,即便如此,望京的魅力还是吸引了南方的一批炒房客

  后沙峪属于顺义价值最大的一个区,紧靠中央别墅区的私立学校，因为距离国际学校很近，租金水平很高。有人气，而且是高收入聚集的人群，同时后沙峪有强大的文化渊源，可以同时承接机场和望京的溢出，未来自带产业，重点发展的是临空经济新兴金融和总部经济。是顺义发展最好的一个区，紧靠罗马湖温榆河,有稀缺的生态环境;但目前还是靠望京的通勤支撑成交量,论稳健性望京大于后沙峪,如果您是纯投资,选望京更稳妥一些

  建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

  Q:提问:您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号·峯境的61平一居和昌平建发·珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房/期房盘或者次新房源值得推荐呢？

  A:回答:您好,感谢信任1、我在精华栏文章《朝阳选跑赢大盘筹导图》中对这些区域有过详细分析,建议认真阅读,酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区,外区人管叫城乡结合部,这种看法并无道理,酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小没办法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来;

  如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区

  丽都壹号卖的并不是很好,成长环境比较差,退房率很高,这两个盘相比珺和府更有优势一些,但25年交房,加上办房本的时间,一是不确定因素很多,不可抗力,二是房子失去了金融属性,

  2、550W海淀没有特别合适的投资盘,可以了解一下朝阳常营的苹果派,北京新天地五期,比较符合您的预算,常营是一个无学区溢价,配套成熟、有购买力支撑的区;现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好

  建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.

  Q:提问:京总好，我目前在京有一套房在益丰苑（位于小区内中高层），可卖了置换改善。原房子目前市场价950万，贷款150万，可得800万。外加手头闲余资金400万，首付可以出来1200万左右。小朋友5岁，准备上小学了，已有人大附小的学位，所以不考虑学区房，但未来生活半径在世纪城人大附小。现在三个选项在犹豫：

  1、卖了益丰苑的房子，加上手头400万，凑出1200万首付，估计能贷200万，合计1400，在世纪城周边选房，3室的话，目前在考虑郦城和远大园四区五区。2、选择在世纪城租房，将手中的400万投资出去买房，全市各地均可。3、选择在世纪城租房，将益丰苑卖了，置换投资其他楼盘。但期望在中关村大街的人大附中周边，后续小朋友初中在这。

  A:回答:您好,感谢信任!1、益丰苑在区域缺乏竞争优势,万源商圈本身在这个板块属于发展落后的区域;今年春节过后这个盘的涨幅很弱,不到5%;2021年长期处在下跌趋势,这种盘置换掉是正确的

  2、既然孩子已经解决上学问题,没必要再往世纪城挤了;从投资角度北京依然是全国的洼地,因为限购加限贷管制导致价格一直被压制,长远看北京作为首都,房价远远没有到顶,有房票的情况下当然优先北京,啥状况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

  3、1400的预算如果在中关村一带选的话,必须是三房的情况下选不到优质盘,当下涨幅比较好的都是一些优质商圈优质品质盘,北京的楼盘涨幅规律已发生明显的变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后慢慢的出现严重的分化潮;中关村一带一是有学区溢价,二是品质盘较少基本全是老旧小区;

  西边是万柳世纪城、北侧是五道口、东侧是学院路,学院路虽然位置较好,但还是靠吃外区购买力,五道口的品质盘比较零碎且价格较高,涨幅一般,从效率优先原则;有2种方案,第一是一直租房居住,1400买入纯投资盘吃板块的红利,第二是在中关村附近找优质的区域买入投资盘,可以自住,但接送孩子有一定的距离,距离中关村比较近的优质板块可以了解一下奥森板块,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个板块作为投资比较稳健,目前是更适合您的;

  建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问